5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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