近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(gu雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间ò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间p>

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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