近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公科兴是美国的还是中国的募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(g科兴是美国的还是中国的èng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 科兴是美国的还是中国的