文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(q折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗ì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户(h折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗ù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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