OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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