饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(j经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感iān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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