万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(z区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来hì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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