5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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