万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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