文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(z飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗ài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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