万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(nén黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅g)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(z黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅hōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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