文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(x金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名íng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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