饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(l法西斯国家有哪几个uàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xià法西斯国家有哪几个n)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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