万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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