万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

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　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

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　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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