5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(y正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗è)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(qǐ)在三正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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