万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(撒贝宁个人资料简历e-height: 24px;'>撒贝宁个人资料简历dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàn撒贝宁个人资料简历g)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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