万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商—大冤种什么意思，大冤种是骂人吗—中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-大冤种什么意思，大冤种是骂人吗12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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