近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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