饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部均码一般是什么码，均码一般是什么码数分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据均码一般是什么码，均码一般是什么码数这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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