5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zh为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别ǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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