5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)5k是多少钱 5k是什么意思首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续5k是多少钱 5k是什么意思观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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