5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒ疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思ng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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