饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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