万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画mg alt="北京(jīng)房圈(quān)大消息！顶级富豪(háo)，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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