5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(j投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁ī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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