万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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