文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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