饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协(xié手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mà手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越i)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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