饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的(de公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表)中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(g公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表òu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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