文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(什么是人员类型 人员类型有哪些jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长什么是人员类型 人员类型有哪些期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破什么是人员类型 人员类型有哪些产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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