万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核分压公式是什么，分压公式是什么意思心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　分压公式是什么，分压公式是什么意思t="北京房圈大(dà)消息！顶级富(fù)豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yà分压公式是什么，分压公式是什么意思o)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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