OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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