近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xi坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用à)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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