导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(ch挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信ù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(sh挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信ù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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