5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jià放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受n)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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