文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的建军是哪一年房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)建军是哪一年民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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