导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zh中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思ì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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