文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福马云的钱属于个人吗利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(马云的钱属于个人吗cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(j马云的钱属于个人吗iān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 马云的钱属于个人吗