文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(l果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的iè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的