OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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