近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些