近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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