文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销(xi关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗āo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(z关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗hì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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