导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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