文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(ch比较长的古诗词，比较长的古诗10句ú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不比较长的古诗词，比较长的古诗10句知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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