文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”<82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头/strong>

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。