近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(k虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴ě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预(y虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴ù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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