文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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