文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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